계약 갱신 청구권 행사 방법과 거절할 수 있는 경우

계약 갱신 청구권 행사 방법과 거절할 수 있는 경우

 

 

계약 갱신 청구권은 주택 임대차 계약이 끝났지만 세입자가 해당 주택에 더 거주를 원할 때, 집주인인 임대인에게 계약의 갱신을 청구할 수 있는 권리를 말합니다. 계약 갱신 청구권은 어떻게 행사하는지 등 임대인과 임차인 입장에서 알아보겠습니다.

 

 

계약 갱신 청구권 행사 기간

계약 갱신 청구권을 행사하려면 임대인인 집주인에게 의사를 전달해야 합니다. 임대차 계약을 언제 했는지에 따라 조금은 다릅니다. 2020년 12월 10일 이전에 임대차 계약을 했다면, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 1개월 전까지 임대인에게 계약 갱신의 의사를 전달해야 합니다.

 

임대차 계약이 2020년 12월 10일 이후에 계약한 것은 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간 내에 계약 갱신의 의사를 임대인에게 알려야 합니다.

 

 

 

그렇다면 임차인은 임대인에게 계약 갱신 청구권을 행사한다고 어떻게 알려야 하는 걸까요? 전화 통화를 하여 임대인에게 계약 갱신 청구권을 행사하겠다고 알렸는데도 불구하고 나중에 임대인은 그런 통화를 한 적이 없다고 하면 어떻게 해야 할까요? 통화를 한다면 만약을 대비하여 녹음을 해 놓는 것이 중요합니다. 요즘은 문자나 카카오톡을 이용하여 알리기도 하는데요. 이런 경우 답장이 온 것을 캡처해 놓으면 좋겠지만, 답장이 없다는 어떻게 해야 할까요?

 

향후 분쟁이 일어나지 않도록 객관적이고 명확한 방법은 우체국을 통해 내용증명을 보내는 것입니다. 내용증명은 공증의 역할을 하기 때문에 임대인 입장에서는 발뺌을 할 수 없습니다. 내용증명을 쓰는 방법은 아래 배너를 클릭하면 됩니다!

 

 

내용증명 쓰는 방법

 

 

 

계약 갱신 청구권의 내용

계약 갱신 청구권은 임차인에게 1회에 한하여 2년이 보장이 되는 제도입니다. 임대차 계약이 만약 묵시적 갱신인 경우에도 계약 갱신 청구권을 행사할 수가 있습니다. 묵시적 갱신은 계약 갱신 청구권을 행사한 것으로 보지 않기 때문입니다. 계약 갱신 청구권 행사는 해당 권리를 행사한다는 명확한 의사 표시를 한 경우에만 인정되기 때문입니다.

 

만약 묵시적 갱신으로 4년을 거주하고 있다고 하더라도 임차인은 계약 갱신 청구권을 행사하여 1회에 한하여 2년을 더 연장하여 거주할 수 있습니다. 이때 계약 갱신을 할 때 보증금 증액은 5% 이내로만 인상을 할 수 있습니다.

 

 

 

계약 갱신 청구권의 임대인이 거부할 수 있는 경우

기본적으로 임차인이 임대인에게 계약 갱신 청구권을 행사하면 정당한 사유 없이 거절을 하지 못하게 되어 있습니다. 그렇다고 해서 무조건 거절을 할 수 없는 것은 아닙니다. 임대인은 몇 가지의 경우로 임차인의 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있습니다.

일반적으로 임대인이 해당 주택에 실제 거주하려는 경우에는 거절을 할 수 있습니다. 이때 임대인이라 함은 임대인의 직계존속과 비속을 포함합니다.

 

 

이럴 경우 임차인 입장에서는 거짓으로 임대인이 해당 주택에 거준한다고 말한다고 생각할 수 있습니다. 임차인이 임대인으로부터 실제 거주를 하는지 입증을 해달라고 하면, 임대인은 입증을 해야 하는 걸까요?

대법원의 판례를 보면

 

'임대인이 목적 주택에 실제 거주하려는 경우에 해당한다는 점에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다.
(2022다 289795)

 

 

 

라고 판결이 나왔습니다. 즉 임대인이 해당 주택에 거주를 한다면 이에 대한 증명 책임은 임대인에게 있다는 것입니다. 

 

 

 

이 밖에 임대인이 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있는 방법은 다음과 같습니다.

• 임차인이 2기의 차임액에 해당하는 금액에 이르도록 차임을 연체한 사실이 있는 경우
  : 임차인이 미납된 차임의 총액수가 전체를 통틀어서 2회 이상이라면 계약 갱신 청구권을 거절할 수 있다는 것입니다. 여기서 중요한 것은 2회 연속으로 차임을 미납한 것이 아닌 계약 기간 동안 2회 연체를 하게 되면 거절당할 수 있다는 것입니다.
• 임차인이 거짓이나 그 밖의 부정한 방법으로 임차를 한 경우
• 서로 합의하여 임대인이 임차인에게 상당한 보상을 제공한 경우
• 임차인이 임대인의 동의 없이 목적 주택의 전부 또는 일부를 전대한 경우
• 임차인이 임차한 주택의 전부 또는 일부를 고의나 중대한 과실로 파손한 경우
• 임차한 주택의 전부 또는 일부가 멸실되어 임대차의 목적을 달성하지 못할 경우
• 임대인이 다음 각 목의 어느 하나에 해당하는 사유로 목적 주택의 전부 또는 대부분을 철거하거나 재건축하기 위하여 목적 주택의 점류를 회복할 수 없는 경우
  - 임대차 계약 체결 당시 공사시기 및 소요 기간 등을 포함한 철거 또는 재건축 계획을 임차인에게 구체적으로 고지하고 그 계획에 따르는 경우
   - 건물이 노후, 훼손 또는 일부 멸실되는 등 안전사고의 우려가 있는 경우
   - 다른 법령에 따라 철거 또는 재건축이 이루어지는 경우
• 그 밖의 임차인이 임차인으로서의 의무를 위반하거나 임대차를 계속하기 어려운 중대한 사유가 있는 경우
  
  

지금까지 계약 갱신 청구권의 행사 기간과 내용 그리고 임대인 입장에서 거절할 수 있는 경우에 대해 알아봤습니다. 정부에서 정한 임대차 계약은 임대인과 임차인이 서로 상생하기 위함입니다. 법을 잘 이용하여 임대차 계약이 이루어졌으면 합니다.

 

 

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